【112.10.27稅務訊息】        

     

1. 人因他方未履行不動產買賣契約而沒收之定金屬其他所得，應於取得年度申報綜合所得稅

      財政部臺北國稅局表示，個人買賣不動產，因買方未履行契約而沒收之定金屬  其他所得，應於所得取得年度合併當年度各類所得，辦理個人綜合所得稅結算申報。

      依據財政部68年1月9日台財稅第30131號函規定，個人與他人訂定不動產買賣契約，因他方放棄承買，而沒收之定金，核屬所得稅法第14條第1項第10類之其他所得，應合併該年度之所得，申報課稅。                                                                    

  舉例：甲君於110年7月15日與買方乙君簽訂不動產買賣契約，約定買賣總價額為5,000萬元，甲君並依約向乙君收取定金300萬元，後乙君因個人因素而無法履行契約，經雙方解除契約後，甲君遂沒收乙君所支付之定金300萬元。嗣該局查核發現，甲君辦理110年度綜合所得稅結算申報時，漏未申報該筆所得，經重新核算其綜合所得總額，除核定補徵所漏稅額外，並依所得稅法第110條規定，按所漏稅額處2倍以下罰鍰。

      提醒民眾如有各類所得漏未申報情事，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動向戶籍所在地稽徵機關補報並補繳所漏稅款，否則一經查獲，除補稅外將另予處罰。

                                                                                                

2.營業人出售借名登記土地，應開立應稅統一發票報繳營業稅。   

      財政部高雄國稅局表示，營業人購買農地，囿於法令限制，借名登記於他人名下，嗣未取得該地所有權之營業人出售該農地並取得代價，屬債權買賣行為，依財政部101年7月4日台財稅字第10104563040號令規定，應按出售價格開立應稅統一發票與買受人，不適用加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)第8條第1項第1款及財政部79年4月26日台財稅第780399554號函之出售土地免徵營業稅及出售土地銷售額得免開立統一發票規定。

  舉例：甲公司101年間以新臺幣(下同)315萬元購入農地，囿於法令限制，將該筆農地借名登記於該公司負責人A君名下，甲公司嗣於110年以315萬元出售該筆農地予A君，因甲公司未取得所有權，該筆交易屬債權買賣行為，甲公司應開立315萬元應稅統一發票交付A君並報繳營業稅，如甲公司未依規定開立統一發票並漏報銷售額及稅額，將依營業稅法第51條第1項3款及稅捐稽徵法第44條規定補稅處罰。

      提醒營業人勿以買賣標地為土地，即認為符合免稅及得免開立統一發票規定，應就實際交易行為認定，如有上揭情形，應按出售價格開立統一發票交予買受人，申報繳納營業稅，以免遭國稅局補稅處罰。

(岡山稽徵所張宇凡股長：(07)6260123    分機5450)

 

3.個人房地遭法院拍賣，如屬房地合一課徵範圍，仍應辦理申報!

      南區國稅局表示，個人自105年1月1日起交易適用房地合一所得稅的房屋、土地(以下簡稱房地)，不論自願或非自願，也不論有無所得，都應該在房地所有權完成移轉登記日的次日起算30日內，向申報時戶籍所在地的國稅局辦理房地合一稅申報；有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

      所稱房地所有權完成移轉登記日(即交易日)的認定，原則上以地政機關登記日為準，但如果房地是遭法院強制執行拍賣，因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權，所以交易日為「拍定人領得權利移轉證書之日」。此種因遭法院拍賣而移轉房地者，屬於財政部公告非自願性因素的交易，即使持有房地期間未滿5年，仍可按較低稅率20%申報課稅。

  舉例：甲君於108年1月24日取得A房地，因無力清償債務，經法院強制執行拍賣，拍定人乙君於112年5月15日領得不動產權利移轉證書，甲君應於112年5月16日起算30日內(即112年6月14日前)完成房地合一稅申報，倘甲君未依限辦理申報，經稽徵機關查獲有房地交易課稅所得701,292元，按稅率20%計算核定應納稅額140,258元，並視違章情事裁處罰鍰。

      提醒經法院拍賣的房地，雖然不是民眾自願性買賣交易，但仍屬房地移轉交易，房地原持有人應注意在拍定人領得權利移轉證書的次日起算30日內完成房地合一稅申報，以免受罰。

(嘉義縣分局李課長 05-3621010轉200)

4.個人購買房屋土地有價款折讓，出售時應以實際支付金額列報為取得成本

  民眾購買房地如有價款折讓，嗣出售須申報房地交易所得稅者，應注意取得成本要減除折讓金額，以免虛列成本，致須補稅且受罰。

      財政部南區國稅局表示，民眾出售房地申報房地交易所得稅時，可列報減除之取得成本為原購入該房地實際支付之金額，因此，購入價款如有折讓，因折讓金額並未實際支付，自不能列為取得成本，如以購入買賣契約金額申報取得成本，將會因虛列成本致短報課稅所得。

  舉例：甲君111年度出售107年間向建設公司購入之A屋，甲君購入之買賣契約書所載房地價款為1,400萬元，但甲君與建設公司在簽訂買賣契約書後，雙方協議追減買賣價款400萬元，甲君實際支付給建設公司之房地價款僅1,000萬元，所以甲君在出售A屋後申報房地合一所得稅時，取得成本僅能申報1,000萬元。甲君如果以購入之買賣契約書價款1,400萬元申報，將導致虛報成本400萬元，同時漏報課稅所得400萬元，甲君持有A屋期間超過2年未逾5年，適用稅率35%，甲君將被補稅140萬元並按違章情節處以罰鍰。

      提醒買入房地如有折讓價款，於出售房地申報房地合一所得稅時，應以實際支付價金為取得成本，如有申報錯誤，在未經他人檢舉或稽徵機關進行調查前，儘速辦理更正並補繳短繳稅款及加計利息，可免遭處罰鍰。

                                                                                                 

5.共有人交易105年1月1日以後變價分割拍賣所取得超出原應有部分權利範圍之房屋、土地，應依規定申報課徵個人房屋土地交易所得稅

      個人104年12月31日以前取得之共有房屋、土地於105年1月1日以後經法院裁判變價分割，並由執行法院拍賣，共有人於拍賣程序中，因參與應買或聲明優先承買而取得房屋、土地，且其取得之權利範圍超出原應有部分之權利範圍(下稱原權利範圍)者，嗣再行出售時，應依規定申報個人房屋土地交易所得稅。

      共有人出售變價分割拍賣程序中，因參與應買或聲明優先承買而取得之房屋、土地，其屬與原權利範圍相當之部分，應以共有人取得原共有房屋、土地之日為取得日，其屬超出原權利範圍之部分，則應以共有人領得權利移轉證書之日為取得日，如取得日在105年1月1日以後，則應依規定申報房屋土地交易所得稅。

舉例：甲君於101年11月間買賣取得A地1/4持分之權利範圍，嗣因該土地共有人眾多，每人應有部分無法單獨使用，向法院訴請分割共有物，經法院判決變價分割，甲君參與應買，以800萬元取得A地全部之權利範圍(含原權利範圍:A地之1/4持分及超出原權利範圍部分:A地之3/4持分)，並於106年6月間領得權利移轉證書，嗣於111年7月間以1,800萬元將A地持分全部出售，惟未依規定申報個人房屋土地交易所得稅，經該局查獲，以其參與應買取得A地權利範圍超出原權利範圍部分(即A地3/4持分之權利範圍)之取得日在105年1月1日以後，屬個人房屋土  地交易所得稅課稅範圍，依查得資料核定課稅所得420萬元【成交價額1,350萬元(1,800萬元 X 3/4)—可減除成本600萬元(800萬元 X 3/4)—可減除移轉費用30萬元(1,350萬元 X 3%=40.5萬元，以30萬元為限)—土地漲價總數額300萬元】，並按持有期間(超過5年，未逾10年)適用之稅率20%計算補徵稅額84萬元及裁處罰鍰。

      呼籲共有人於105年1月1日以後變價分割拍賣程序中，因參與應買或聲明優先承買而取得超出原權利範圍之房屋、土地，嗣出售該超出部分應依規定申報個人房屋土地交易所得稅，以免遭補稅及裁罰。（綜所遺贈稅組杜審核員 2311-3711分機1577）

6.出售農地須同時符合作農業使用及移轉與自然人始可免徵房地合一稅

      105年1月1日起，個人出售作農業使用的農地，買受人須為個人，始符合免納房地合一所得稅的規定。

      近來審理房地合一所得稅未申報案件時，發現轄內納稅義務人A君於111年3月間買賣取得農地，嗣於111年5月出售移轉登記予公司法人，A君自認出售農地時，已取得農業用地作農業使用證明書，即無須申報個人房屋土地交易所得稅，案經查獲後應補稅400餘萬元及處罰鍰200餘萬元。

      補充說明，依所得稅法第4條之5第1項第2款「符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地」免納所得稅規定，係為配合農業政策，鼓勵農地農用，對於農業用地賦予租稅減免之優惠。而依農業發展條例第37條第1項規定，移轉土地得申請不課徵土地增值稅，係限以該土地移轉時同時符合「作農業使用」及「移轉與自然人」，A君雖提示農業用地作農業使用證明書，惟土地承受人非自然人，與農業發展條例第37條規定要件不符。

      特別提醒自105年1月1日起，個人出售適用所得稅法第4 條之4規定之房屋、土地，依所得稅法第14條之5規定，個人有所得稅法第14條之4規定之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報。

 

編輯委員會編製112102718  

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